Het kan verkeren. Al jarenlang worden lokale beleidsmakers bestookt met leegstandsstatistieken, was de leegstand ook vaak geconcentreerd en niet zelden het meest zichtbaar in het hart van de binnenstad. Het veroorzaakte veel zenuwachtigheid op de verschillende beleidsniveaus en het leidde al te vaak tot snel camouflerende quick wins die er achteraf geen bleken te zijn. En dan plots, na vele jaren van ongebreidelde e-commerce, na de coronacrisis en de verschillende lock-downs, aan de vooravond van een wellicht nog zwaardere economische crisis, zien we de eerste tekenen van dalende leegstand en dalende huurprijzen. “Exemplarisch hierbij is het nieuwe huurcontract dat Inno heeft afgesloten”, stelt Jan Boots vast. “De huurprijs werd met liefst 35% naar beneden aangepast. Deze ‘correctie’ komt niet uit de lucht vallen. Binnensteden waren destijds heel populair bij retailers. Sterker nog, in elke binnenstad de naam waardig diende een filiaal van C&A, Blokker en vele anderen geopend. Een ‘aanwezigheidspolitiek’ want een ingevuld pand kan niet door de concurrentie worden ingenomen. Zolang de ‘groep’ winst maakte, waren niet-renderende filialen ‘collateral damage’. Door de aanwezigheid van al deze filialen, ging elke kleinere binnenstad zich als een shopping walhalla wanen. Wat natuurlijk niet kan.”
Vandaag worden niet-renderende filialen worden afgestoten door het hoofdkantoor. “Hierdoor krijgen we een zuiverder beeld over de weerbaarheid en draagkracht van binnensteden, maar plezant is het niet als opnieuw een grote keten de deuren sluit”, vervolgt Jan Boots. “Bovendien hebben de lokale besturen zelf heel veel nieuwe meters gecreëerd in de rand, met moderne winkels, gratis parking en allemaal netjes bij elkaar. Als ze dan al wilden blijven in de stad, dan misschien op een andere locatie. Weeral prijs voor de binnenstad.”
Ongelijke lat
Bovendien, en dat wordt al eens vergeten, gaven de lokale besturen jarenlang niet dezelfde munitie aan de binnensteden om zich concurrentieel op te stellen ten opzichte van retailparken in de rand. “De vergunningentrajecten in binnensteden zijn complexer, er wordt volop geëxperimenteerd met autoluwe en autovrije winkelstraten (want de auto is plots des duivels, je moet maar eens een bakker of krantenwinkel zijn), verbouwingen worden vaak bemoeilijkt door erfgoedkwesties of archeologisch onderzoek, er hangen vaak bovenverdiepingen aan vast die veredelde stockruimtes waren”, stelt Boots vast. “Waarom zou een eigenaar nog investeren in de binnenstad als het in de rand zoveel malen sneller, eenvoudiger en vooral veel goedkoper is? En kan elke Vlaamse binnenstad een flaneercentrum zijn met fonteintjes en vlaggetjes? Is shoppen niet vaak ook gewoon een boodschap doen of snel in- en uitlopen voor de drukke tweeverdiener die er toevallig woont?”
De afgelopen jaren hebben de overheden, onder impuls van het Vlaamse niveau, wel degelijk werk gemaakt van visies en keuzes om de wildgroei aan ontwikkelingen uit het verleden een halt toe te roepen. Jan Boots: “Er werden beperkingen ingevoerd voor handel ‘in de rand’, vaak grootschalig en niet voor elke branche. Kernwinkelgebieden werden afgebakend en verkleind om functiewijzigingen en ontwikkelingen in de kern mogelijk te maken. Gemeenten zijn er zich meer en meer van bewust dat kernen niet meer staan of vallen met winkels alleen, maar ook met een stevige mix aan diensten, publieke voorzieningen en kleinschalige ambachten. Eigenaars die geen inspanningen deden om hun panden ook aan de nieuwe normen aan te passen, werden belast voor leegstand. Na enkele jaren loopt dit serieus op. Overheden hanteerden hierbij naast de stok ook vaak de wortel, maar de boodschap was duidelijk. Eigenaars verwachten van overheden nette en veilige straten, voldoende parkeergelegenheid, gezelligheid en animatie. Mogen overheden dan ook van eigenaars aantrekkelijke en instapklare panden verwachten? Populaire maatregelen zijn dit niet, maar het begint wel enigszins te werken. Is dit marktverstorend? Neen. Maar er is wel het gegeven dat er te veel vierkante meters zijn bij gecreëerd en het aantal klanten niet evenredig gestegen is. Dan is er plots keuze voor huurders en kiezen ze het goedkoper alternatief.”
Nieuwe context
Nu lijkt een keerpunt bereikt. De ‘handel’ verandert en vele kleinere panden die het de afgelopen jaren moeilijk hadden, komen weer in beeld. “Ze worden weer wat meer betaalbaar voor startende en lokale ondernemers”, stelt Jan Boots vast. “Deze kunnen zich niet de grote en middelgrote units permitteren die vroeger door de Blokkers en Brantano’s werden opgeëist. Klanten willen niet enkel ‘kopen’, ze willen ook ‘ervaren’ in binnensteden. Winkels worden dus belevingsconcepten met sterke nadruk op ‘food’ en ’ontmoeten’. Kleinere panden laten toe om zonder al te veel personeel aan de slag te gaan. Want ieder personeelslid extra kost een hoop geld. De handelaar die zijn product slim weet te slijten via fysieke en digitale kanalen wint aan bereik en bespaart op noodzakelijke winkeloppervlakte én personeelslast. De afhandeling digitaal kan immers ook na de winkeluren. We staven dit even met cijfers. In Limburg zijn er sinds 2018 in de stadskernen 10% minder verkooppunten geteld in 2022 en 5% minder winkelvloeroppervlakte. Echter, in dezelfde periode is tot 55.000 m² extra winkelruimte bijgekomen in ‘de rand’. Dit is het equivalent van negen keer de Grote Markt in Brussel.”
Voor expert Jan Boots is het duidelijk: de binnensteden gaan nog even door zwaar weer, maar er dient zich wel enig perspectief aan. Perifere winkels zullen zeker nog succesvol zijn, maar er moeten er geen bijkomen. Het ‘overschot’ zal ongetwijfeld nieuwe bestemmingen krijgen: logistieke zone, kwalitatief wonen, park- en groenstructuren, randparking, enzovoort. Bovendien moet de binnenstad af van de gedachte dat tweeverdieners niets anders te doen hebben dan te winkelen. Binnensteden moeten in trek zijn bij werknemers, inwoners, bezoekers van vele publieke en andere diensten. Tegen deze unieke kruisbestuiving is geen enkel ander kanaal opgewassen.
“Maar dan moet de overheid deze dynamiek ook faciliteren, ervoor zorgen dat deze stadskernen bereikbaar blijven, er voldoende parkeerplaats is voor de snelle en/of trage boodschappen, enzovoort”, concludeert Jan Boots. “Dat met andere woorden alle gebruikers en bezoekers – fietsers, voetgangers, automobilisten – zich comfortabel voelen bij hun keuze om de binnenstad op te zoeken. Gezellig waar het kan, functioneel waar het moet.”
