Ghelamco, de vastgoedgroep van de flamboyante ondernemer Paul Gheysens, holt sinds 2022 van de ene betaalvervaldag naar de volgende. Dat zet zijn groep nu al bijna drie jaar onder stevige druk. Alles staat in het teken van cash vinden, en dat blijft het komende jaar ook nog zo.
Dat er zand in de machinerie van Ghelamco zit, is al een hele tijd duidelijk. Het is een gevolg van een te expansief en achteraf bekeken te megalomaan beleid. Dat was gebaseerd op de overtuiging dat er haast automatisch geld zou blijven binnenrollen door vastgoedprojecten te verkopen waarmee dan weer nieuwe en nog grotere torens konden worden opgetrokken.
Parallel daaraan waagde Gheysens zich aan stoutmoedige nevenactiviteiten, zoals de herlancering van voetbalclub FC Antwerp, de uitbouw van het mediabedrijf MediaNation en, niet te vergeten, investeringen in Knokke, waar zijn paardenstoeterij Zoutekreken een van de excentriekste projecten is.
Gheysens, die begon als tuinman en bouwer van varkensstallen, maakte naam als dé kantorenbouwer in Polen. Daar was hij naartoe getrokken na de val van de Berlijnse muur. ‘Groot, groter, grootst’ was zijn credo. Met de Spire realiseerde hij in Warschau de tot dan toe hoogste kantoortoren (220 meter). Hij verkocht de toren in 2019 om geld vrij te maken voor nog grotere projecten.
Kantorenmarkt in zak en as
Maar de pandemie deed de vraag naar kantoren dalen, en dat was een streep door Gheysens’ rekening. Het losbarsten van de oorlog in Oekraïne maakte de situatie nog erger. Polen ligt in de achtertuin van de oorlogvoerende partijen, wat investeerders voorzichtig maakt. Daar komt bij dat, sinds de centrale banken de strijd hebben aangebonden met de inflatie, de tijd van het gratis geld voorbij is, en de kantorenmarkt in zak en as zit.
Grote projecten vinden nog nauwelijks kopers, en dat raakt Ghelamco midscheeps. De liquiditeit sijpelt weg uit de markt en tal van investeerders trekken zich terug uit vastgoedfondsen. In 2022 lukte het Gheysens nog net om een kroonjuweel, de Warschau Hub, aan Google te verkopen voor bijna 600 miljoen euro. Maar sindsdien stokt de machine dus. Voor The Unit, een andere Poolse wolkenkrabber (202 meter), zoekt hij al verschillende jaren vergeefs een koper.
Ook in Londen, waar hij hoopte na de brexit lucratieve deals te sluiten, regent het tegenslagen. De aannemer van de prestigieuze kantoor- en woontoren The Arc ging failliet, waardoor hij een dure, alternatieve bouwoplossing moest vinden. Vorig jaar boekte Ghelamco 10 miljoen euro af op het Londense project. Het is een schril contrast met de euforie in 2019, toen Gheysens zijn groep in Warschau voorstelde aan bankiers, analisten en journalisten. Hij beweerde toen dat hij tegen eind 2020 voor twee miljard euro aan vastgoed zou hebben verkocht, maar zelfs vijf jaar later is van die ambitie hooguit de helft waargemaakt. Daardoor komt er veel minder geld binnen dan verwacht, terwijl dat geld net broodnodig is voor de financiering van lopende en aankomende projecten.
Een vechter
Doordat de vastgoedmarkt stilgevallen is, blijft niet alleen de cash uit, Gheysens moet ook dure, alternatieve financiering zoeken. Wat verkocht raakt, levert minder op dan het verhoopte bedrag. Met andere woorden: het imperium van Paul Gheysens zit in zwaar weer.
Ghelamco waarschuwde in zijn jaarrapport van het afgelopen jaar dat de continuïteit van de groep in het gedrang komt. Gheysens voegde er meteen aan toe dat hij gelooft dat de groep te redden valt door alle zeilen bij te zetten. “Hij is een vechter”, zegt een bankier. Bovendien kan Gheysens de troefkaart uitspelen dat de gebouwen die hij laat neerpoten technologisch geavanceerd zijn en aan de modernste vereisten voldoen.
De afgelopen twee jaar is een internationale zoektocht ingezet naar extra middelen. Daarbij lag alles op tafel: van de verkoop van aandelen tot het aantrekken van allerlei atypische financieringsinstrumenten. Die groots opgezette zoektocht leverde enkele beperkte realisaties op, zoals de instap van Signal Capital Group. Die zegt te investeren in “inefficiënte of ontwrichte markten en sectoren” waar de nood aan cash groot is. Dat aasgierfonds nam een belang van 35 procent in Apollo (The Unit). Volgens de website van De Rijkste Belgen zou dat 50 miljoen opgebracht hebben. De afgelopen maanden werden ook enkele kleinere gebouwen verkocht, waardoor wellicht in totaal enkele honderden miljoenen gevonden werden.
De financieringsbehoefte was op de balansdatum echter een stuk groter. Op 31 december keek de groep aan tegen 895 miljoen euro schulden die in de loop van 2024 vervallen. Volgens vastgoedspecialisten heeft Ghelamco daarom heel wat dossiers in de markt gezet en wordt er waar mogelijk bespaard.
Er zijn echter niet zoveel transacties in de markt. Sommigen spreken zelfs van een wat comateuze markt, want bankiers willen vermijden dat gedwongen verkopen een kettingreactie van waardeverminderingen zou veroorzaken in hun boeken.
Aan cash komen blijft dus lastig voor Ghelamco. De verkoop van gebouwen bracht in 2023 maar 69 miljoen op, blijkt uit de kasstroomtabel van de groep. Een jaar eerder was dat nog 591,6 miljoen. Samen met de dalende verkoopopbrengsten verdubbelden de gekapitaliseerde intresten. Afgelopen jaar moest Ghelamco bruto 390 miljoen extra financiering opnemen (netto 216,54 miljoen).
