“2021 startte fel, met dezelfde coronawind in de zeilen die de vastgoedmarkt sinds de zomer van 2020 vooruit stuwt”, analyseert Alex Dewulf. “Gaandeweg is de voorraad zodoende opgedroogd en is de markt geëvolueerd naar minder verkoopvolume en steeds hogere prijzen omdat de vraag wel hoog blijft. We zitten nu op een markt met evenveel verkopen als voor de coronapandemie, maar met prijzen die 15-20% hoger zijn.”
Stijgende prijzen
Volgens Alex Dewulf stijgen de prijzen in Knokke om drie belangrijke redenen. Ten eerste omdat er veel vraag en weinig aanbod is. De korte termijn oorzaak van zowel de hoge vraag als het lage aanbod is eenzelfde: vakantiegangers willen naar Knokke komen of naar hier verhuizen. Buitenlandse reizen zijn moeilijker en intercontinentaal reizen is naar vele bestemmingen onmogelijk. Op korte afstand is dit voor vele Belgen, Nederlanders en Luxemburgers de geliefkoosde bestemming.
De prijzen stijgen ook omdat de financiering gemakkelijker is met historisch lage rente en omdat de aandelenmarkten het goed doen. Vermogenden herbeleggen vaak de winst uit aandelenverkoop in vastgoed. Een gestaag stijgende aandelenportefeuille geeft de burger in elk geval moed om een vakantieverblijf te kopen. Het vermogen van de meeste kopers bestaat vooral uit vastgoed en aandelen.
De prijzen stijgen tenslotte ook omdat bestaand vastgoed mee stijgt met de nieuwbouw waar de kosten veel gestegen zijn, recent door de schaarste aan bouwmaterialen maar al langer door steeds meer regelgeving rond ventilatie en energienormen. Er komen in 2022 nog extra kosten bij voor de reductie van stikstof en CO2.
Nieuwe fiscaliteit
De Vlaamse verkooprechten wijzigen per 1 januari 2022. “Voor de enige gezinswoning dalen ze naar 3% maar voor tweede verblijven stijgen ze van 10% naar 12%”, aldus Dewulf in zijn beschouwing. “We verwachten een beperkte impact hiervan op de koop appetijt. Het belastingvoordeel voor tweede verblijven blijft voorlopig overeind, maar dat gaat om kleine bedragen. Meer fiscale hervormingen zijn in deze regeerperiode niet te verwachten. Een debuutinterview van onze nieuwe burgemeester in februari 2021, veroorzaakt tot vandaag onrust bij onze klanten. Hij liet een balonnetje op over een domiciliëringsplicht in bepaalde wijken. Sindsdien hebben we er niet meer over gehoord en we hopen dat dit zo blijft.”
Verder heeft het gemeentebestuur zich tot doel gesteld de toeristische verhuur in bepaalde wijken aan banden te leggen. “Dit zal goed doordacht moeten worden”, vindt Dewulf. “In de wijk Albertstrand verdwijnen de komende jaren opnieuw 2 hotels. Er zijn te weinig mogelijkheden voor niet-eigenaars die in de zomermaanden enkele dagen in Knokke-Heist willen verblijven.”
Olifant in de kamer
De Knokse vastgoedexpert denkt dat de residentiële vastgoedmarkt ook in 2022 goed zal presteren. “Er zijn op dit moment geen grote spelbrekers in zicht”, denkt hij. “Dé olifant in de kamer is evenwel de rente. Hoe lager de rente, hoe beter voor de vastgoedmarkt. Dit is een open deur intrappen. De negatieve werkelijke rente verplicht spaarders, die risico-arm willen beleggen, bijna om vastgoed te kopen. Ook vennootschappen kopen en verhuren momenteel vastgoed in het duurdere residentiële segment om de liquiditeiten die ze niet nodig hebben voor hun bedrijfsvoering aan het werk te zetten en negatieve rente te vermijden.”
Glazen bol
Hogere rente kan een game changer worden. Alex Dewulf durft het aan in de glazen bol te kijken. “Ooit komt die hoge rente er”, aldus Alex Dewulf. “Er is de hoge inflatie en de vraag in hoeverre die blijvend is. De ECB lijkt ervan uit te gaan dat die volgend jaar daalt en wil de beleidsrente niet verhogen, ook al om de met schulden beladen overheden niet in de problemen te brengen. Maar als de ECB in 2022 minder obligaties inkoopt, zal de rente op de financiële markten vanzelf stijgen. De dag dat de rente, na decennia van daling, weer stijgt en de bocht wordt genomen, dan komt er ook een einde aan een lange periode die gunstig was voor vastgoedbeleggingen en die gekenmerkt werd door een redelijke fiscaliteit, lage rente en inflatie en solide groei. Als er dan tegenwind komt op de residentiële vastgoedmarkt, dan zal niet meer alles vanzelf in waarde stijgen. Er zal meer expertise nodig zijn en het wordt voorzichtiger laveren op de vastgoedmarkt.”
