KNOKKE – Naar jaarlijkse gewoonte heeft vastgoedspecialist Alex Dewulf een analyse gemaakt van de Knokse vastgoedmarkt. Hij blikt daarbij terug op het afgelopen jaar en durft ook te kijken naar de toekomst. Knokke is en blijft een Tuin van Eden, aldus Dewulf. De kopers van luxe vastgoed in Knokke zijn vooral, zo niet uitsluitend, ondernemers, vrije beroepers en erfgenamen.
De Knokse vastgoedmarkt bevindt zich, na moeilijke jaren in het begin van het decennium, opnieuw in de lift, vindt Dewulf. Het optimisme wordt gedreven door de lage rente en het groeiend aantal vermogenden en hun appetijt voor vastgoed. “Het aantal vermogenden neemt toe en vastgoed neemt een steeds groter deel van hun vermogen in”, schrijft Alex Dewulf in zijn nieuwjaarsbrief. “Het aantal euromiljonairs in België steeg met 5% in 2017 en 7,3% in 2018 en vooral, hun gemiddelde vermogen groeit hard: 8,2% in 2018. Het aantal vermogenden neemt toe door digitalisering, globalisering en de lage rente. De succesvolste ondernemers kunnen veel sneller opschalen en bereiken op enkele jaren waar vroeger een generatie over ging. De kopers van luxe vastgoed in Knokke zijn ondernemers, vrije beroepers en erfgenamen. De groei van hun kapitaal gaat sneller dan de loongroei en ze hebben gemakkelijker toegang tot bankfinanciering die een hefboom zet op hun vermogensgroei. Luxe vastgoed en het instapsegment doen het in elk geval goed in Knokke. Het tussensegment heeft het van zijn kant veel moeilijker.”
Vooruitblik 2020
Alex Dewulf waagt zich ook op een vooruitblik voor 2020 en de jaren erna. “Over het wegvallen van de woonbonus kunnen we kort zijn”, heet het. “Het is een non-event voor de tweede verblijvenmarkt en het duurdere segment van de woningmarkt. Het grootste gevaar schuilt in een nieuwe economische recessie die nu al enkele jaren wordt voorspeld. De luxe vastgoedmarkt zal in die situatie beter standhouden omdat er bij dalende aandelenmarkten een veilige haven-effect zal spelen ten voordele van het residentiële vastgoed dat in het verleden al zijn robuustheid heeft bewezen. We verwachten voor 2020 ook steun uit een onverwachte hoek: de kapitaalverminderingen. KMO-bedrijfsleiders hebben in 2014 massaal gebruik gemaakt van de mogelijkheid om liquidatiereserves in hun onderneming aan te leggen.In 2014 kon als overgangsmaatregel op de verhoging van de roerende voorheffing naar toen 25% (nu al 30%), dividend uitgekeerd worden aan 10%. Het netto-dividend moest via een kapitaalverhoging weer in de vennootschap worden geherinvesteerd. Vanaf 2020, na een verplichte wachttijd van vier jaar voor KMO’s, kan dat kapitaal voor velen voor het eerst belastingvrij worden uitgekeerd.”
Serviceflats? Neen, dank u wel!
En of er sprake is van fundamentele trends? Alex Dewulf meent van wel: “Specifiek in Knokke, zijn mij twee zaken opgevallen. Ten eerste: de luxueuze serviceflats die dit jaar geopend zijn, staan grotendeels leeg. Ik denk dat het een misrekening was. De vergrijzing is er wel en er is een nichemarkt voor kwaliteitsvolle, moderne, goed uitgeruste verblijfplaatsen die de klassieke WZC’s niet kunnen invullen. Maar, de welstellende senioren willen niet naar een serviceflat. Ze hebben voldoende middelen om zorg te betalen en willen zich laten ontzorgen in hun eigen woning. Het zou slimmer zijn serviceflats mee op te nemen in grotere wooncomplexen waar ook gewone appartementen zijn. Wat de impact van de vergrijzing betreft is Knokke-Heist trouwens de enige gemeente waar de bevolking niet is aangegroeid sinds 2000. Ten tweede en ook dit is niet nieuw: wij krijgen te renoveren appartementen nog amper verkocht aan particuliere tweede verblijvers. Ze willen nieuwe of gerenoveerde appartementen.”
