“Met Buysse & Partners Smart Living beogen we een portfolio van een 1.000-tal appartementen met een waarde van ongeveer 200 miljoen euro binnen 3 jaar”, zegt Guy Mertens, partner bij Buysse & Partners. “Onze actieradius situeert zich in de randgemeenten van Brussel en Antwerpen. Onze twee eerste aankopen zijn reeds een feit: Clos d’Elsa in Anderlecht en Célidée in Molenbeek. Wij zijn een van de enige Belgische institutionele investeerders die beleggen in bestaande Belgische woningen. Enkele promotoren zijn ook actief met woningfondsen, maar die kopen voornamelijk nieuwbouwprojecten die ze al dan niet zelf ontwikkeld hebben.”
In tegenstelling tot vastgoedsectoren zoals retail, hotels en kantoren werd door huurders slechts in verwaarloosbare gevallen om een kwijtschelding of uitstel van de woninghuur verzocht. De laatste betekenisvolle correctie van de woninghuurprijzen dateert al van de jaren ‘80. Deze stabiliteit is ook professionele investeerders niet ontgaan en wekt de groeiende interesse op van nationale en internationale professionele investeerders voor de Belgische woningmarkt. Hier en daar duiken de eerste grote investeringsfondsen op om zich op de Belgische residentiële vastgoedmarkt te wagen. België hinkt al enige tijd achterop ten aanzien van landen als Duitsland en Nederland, waar institutionele investeerders zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen reeds langere tijd een grote hap van het residentieel vastgoed voor hun rekening nemen.
Eigenaars
België tekent in vergelijking met haar buurlanden een erg hoog percentage aan eigenaar-gebruikers op wat betreft residentieel vastgoed. Zo’n 70% van de wooneenheden worden bewoond door de effectieve eigenaars ervan. Niet alleen bouwt een Belg nog steeds heel graag, ook zijn er historisch vanuit de overheid initiatieven geweest om de aanschaf van een eigen woonst aan te moedigen en zelfs te subsidiëren. Die versnippering van eigenaars, voornamelijk in grote residentiële complexen en appartementsgebouwen, maakt het voor institutionele investeerders erg moeilijk om aankopen van enige schaal te doen. Om een efficiënt beheer toe te laten mikken zij immers op gebouwen in volle eigendom, om zo vertragingen in de besluitvoering door onenigheden in de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) te vermijden.
Fiscaal regime
Daarnaast is ook het fiscaal regime voor de verwerving van residentieel vastgoed niet min in België. Er zijn dan sinds kort wel enkele nieuwe gunstmaatregelen – bijvoorbeeld bij sloop en wederopbouw, en tot voor kort de woonbonus – toch zijn die veelal toegespitst op aankopen door particulieren voor eigen gebruik en veel minder gericht op aankopen door investeerders. Hoge registratierechten verhinderen een vlotte circulatie van vastgoed.
Concurrentieel voordeel weggewerkt
Nu de overdrachtsbelasting voor investeringsvastgoed in Nederland – “onze” registratierechten – recent werd opgetrokken, wordt dat concurrentieel voordeel ten opzichte van de Belgische markt stilaan weggewerkt en staat de deur op een kier voor institutionele investeerders om ook de Belgische woningmarkt van naderbij te bekijken. Er zijn meerdere redenen te vinden waarom dat wel degelijk het geval is.
“Enerzijds zijn institutionele investeerders vaak gedreven door ESG of energie- en duurzaamheidsdoelstellingen waarbij ze de woninghuurmarkt zo duurzaam, groen en energie-efficiënt mogelijk willen maken. Dit is een element dat bij privé-kopers mogelijk links blijft liggen aangezien dergelijke investeringen (zoals bijvoorbeeld in zonnepanelen, afvalverwerkingssystemen, elektrische laadpalen en deelfietsen) op enkele woningen vaak niet genoeg renderen.
Anderzijds resulteert een aankoop en beheer van residentieel vastgoed door institutionele spelers in een professionalisering van de verhuurmarkt: de woningen worden immers niet enkel “als een goede huisvader” beheerd, ze worden beheerd als een volwaardige asset in een bedrijf, waarbij gecentraliseerd beheer van onderhoud en administratie een vlotte communicatie met de huurder bewerkstelligt, niet enkel wat betreft de maandelijkse betalingen maar ook wat betreft het melden van noodzakelijke herstellingen, collectieve veiligheid, aankondigingen binnen een gebouw of gemeenschap van huurders, en zo meer. De institutionele verhuurder is in staat om haar huurders te ontzorgen en om kort op de bal te spelen in geval van vragen of bekommernissen van die huurder. Zo komen we tot een kwalitatievere en veiligere huurmarkt en worden huisjesmelkers stilaan verdreven”, besluit Mertens.
