Ghelamco, het vastgoedbedrijf van Paul Gheysens, heeft voor 280 miljoen euro een wolkenkrabber in de Poolse hoofdstad Warschau verkocht aan het Zweedse beursgenoteerde vastgoedbedrijf Eastnine. Het gaat om “de grootste transactie dit jaar op de Europese kantorenmarkt”, zo melden de Zweden in een persbericht. ‘Warsaw UNIT’, zoals de kantoortoren heet, is 202 meter hoog, telt 46 verdiepingen, werd in 2021 opgeleverd en is volledig verhuurd. Leuk detail: op de bovenste verdieping bevindt zich Skyfall, een spectaculair uitkijkplatform dat 15 graden naar beneden kan kantelen, waardoor het lijkt alsof het gebouw omvalt.
Zwarte sneeuw
‘Warsaw UNIT’ is al het zoveelste vastgoedproject dat door Ghelamco het voorbije anderhalf jaar van de hand werd gedaan. De vastgoedgroep, opgericht in 1985 door Paul Gheysens – bij het grote publiek bekend als eigenaar van voetbalclub Antwerp –, zit al een tijdje in nauwe schoentjes. Begin oktober maakte Ghelamco bekend dat het in de eerste helft van het jaar 199,5 miljoen euro verlies had gemaakt. ”Meer dan verwacht” en “teleurstellend”, zo gaf Gheysens toe in een persbericht. Zijn bedrijf kreeg te maken met “uitdagende marktomstandigheden” en moest verliezen slikken op grote projecten.
“Symbolisch voor de moeilijkheden is het feit dat de Amerikaanse bank Goldman Sachs de eigendom heeft verworven van het torengebouw The Arc in Londen nadat Gheysens er niet was in geslaagd een lening van 140 miljoen euro aan de bank terug te betalen”, zegt financieel journalist Ludwig Verduyn van de RijksteBelgen-website. “Voor de ondernemer was The Arc een prestigegebouw waarvan hij het succes op naam zette van zijn dochter Marie-Julie. In The Arc ontving hij heel wat genodigden, onder wie leden van de koninklijke familie.” Dochter Marie-Julie is trouwens niet de enige Gheysens-telg die een sleutelpositie bekleedt bij Ghelamco, ook twee van zijn drie zonen zitten in het management.
Om het hoofd boven water te houden en de balans van het bedrijf te versterken, kon de vastgoedgroep dus niet anders dan een deel van zijn vastgoed in versneld tempo te verkopen. De waarde van de portefeuille daalde op zes maanden tijd van 2 naar 1,3 miljard euro. “Die afname met 700 miljoen euro kon de uitstaande schuld slechts terugdringen van 1,5 naar 1,1 miljard euro”, zegt Ludwig Verduyn. “Dat komt doordat Gheysens projecten in zijn balans opneemt tegen verkoopprijs en niet tegen de bouwwaarde.”
Eerste deadline overleefd
Ondanks alle financiële kopzorgen houdt de zakenman er de moed wel in: “We zijn een bedrijf dat gefocust is op de lange termijn en in de 35 jaar van ons bestaan hebben we talloze marktcycli meegemaakt waar we steeds sterker zijn uitgekomen.” Om er in zijn gekende, voluntaristische stijl meteen aan toe te voegen: “Alles in aanmerking genomen is het ergste nu misschien achter de rug.”
Of dat een juiste inschatting dan wel een pijnlijke zelfoverschatting is, zal de toekomst uitwijzen. Feit is wel dat Ghelamco intussen een eerste cruciale deadline heeft overleefd. Op 20 november laatstleden verviel een grote obligatielening. Over de terugbetaling daarvan was twijfel gerezen. “Ghelamco Invest heeft op vervaldag zijn zevenjarige obligatielening van 54,2 miljoen euro, met een coupon van 4,8 procent terugbetaald”, zo liet het bedrijf weten. Inclusief de rente ging het om alles samen 56,8 miljoen euro. Die stipte terugbetaling was een belangrijk signaal naar de geldmarkt: “Ze bevestigt het onverminderde engagement van Ghelamco om zijn financiële verplichtingen na te komen en het vertrouwen van zijn obligatiehouders verder te behouden.”
Maar daarmee zijn Gheysens & co. nog niet uit de puree: volgende zomer, op 14 juni 2025, moet Ghelamco alweer een obligatielening terugbetalen, dan een van 80,1 miljoen met een coupon van 5 procent. En ook in Polen heeft Ghelamco nog flink wat obligaties uitstaan, voor alles samen 342 miljoen euro. Met rentes van om en bij de 12 procent. Tegen midden volgend jaar moet Ghelamco voor alles samen 600 miljoen euro aan leningen aflossen.
Gheysens miljardair af
Ghelamco is niet de enige vastgoedontwikkelaar die in zwaar weer verkeert. Er zitten wel meer promotoren in wat een ‘perfecte storm’ lijkt te zijn: de vastgoedgroepen moeten hun kredieten terugbetalen op een moment dat er nog nauwelijks kopers zijn voor grote projecten, waardoor de verkoop flink terugvalt en de prijzen flink dalen. Een en ander is te verklaren door de evolutie van de rente: jarenlang konden kandidaat-kopers (onder wie grote verzekeraars en pensioenfondsen) spotgoedkoop lenen, tot de centrale banken de rente abrupt verhoogden om de strijd aan te gaan met het inflatiespook. En dus kijken professionele investeerders nu de kat uit de boom. Verwacht wordt dat de markt zich pas vanaf 2026 herstelt.
De financiële problemen bij Ghelamco laten ook het persoonlijke vermogen van Paul Gheysens niet ongemoeid, zo becijferde Ludwig Verduyn: “Het vermogen van Paul Gheysens valt terug van 1,061 miljard euro naar 861,5 miljoen euro. Gheysens verwierf zijn status van miljardair in de zomer van 2022.”
