ERA heeft in België meer dan 125 kantoren. De grootste makelaarsgroep van België, met hoofdkantoor in Sint-Niklaas, heeft samen met de Universiteit Antwerpen de Vlaamse vastgoedmarkt van de voorbije 17 jaar onderzocht. De resultaten van het onderzoek maken alvast duidelijk dat de prijzen van appartementen in de Belgische kustgemeenten uitzonderlijk sterk stijgen: zo’n 11,3 procent, de grootste groei sinds het begin van de metingen van de ERA Barometer in 2005.
“Als je weet dat een appartement in bijvoorbeeld Nieuwpoort al gemakkelijk zo’n 400.000 euro kost, is een stijging van 11 procent natuurlijk niet te onderschatten. Onze kust wint dus sterk aan populariteit, een effect dat door corona een duidelijke duw in de rug kreeg. Want we gaan meer op vakantie in eigen land, waardoor een tweede verblijf aan zee nu extra aantrekkelijk geworden is”, legt Johan Krijgsman, CEO ERA, uit.
“Bovendien zit je ook met de verhoging van de registratierechten op tweede woningen, die nu net in voege is gegaan. Er zijn dus veel tweede verblijvers die koste wat kost nog voor 1 januari hun aankoop wilden doen, waardoor de vraag steeg terwijl het aanbod ongeveer gelijk bleef. Dan is een sterke prijsstijging een logisch gevolg.”
Overstromingsgevoelige prijzen
Uit de ERA Barometer komt nog een andere opvallende vaststelling naar boven: de overstromingen van juli 2021 blijken ook in Vlaanderen een effect te hebben op de huizenprijzen. Dit terwijl er in juli nauwelijks grote problemen waren in Vlaanderen, op het Zuid-Oosten van Limburg na. Maar uit de cijfers blijkt dat er sinds midden juli gemiddeld 4 procent minder betaald wordt voor Vlaamse woningen in overstromingsgevoelig gebied, ten opzichte van gelijkaardige woningen die niet in overstromingsgevoelig gebied liggen.
Johan Krijgsman, CEO ERA: “Recent bleek ook al uit onze enquête dat 88,9 procent van de Vlaamse huizenjagers sinds deze zomer specifiek uitkijkt voor overstromingsgevoeligheid wanneer hij een nieuwe woning zoekt. Een verkoper of makelaar moet het immers verplicht aangeven als de geadverteerde woning inderdaad in overstromingsgevoelig gebied ligt. Het mag dus niet verbazen dat er nu ook iets minder betaald wordt voor deze woningen: het is een argument geworden in de onderhandelingen over de prijs.”
Vraag overstijgt aanbod
Ook de algemene vastgoedprijzen zijn het voorbije jaar stevig toegenomen. Zo stijgen de huizenprijzen zo’n 8,5 procent ten opzichte van 2020. Bij appartementen was de stijging ongeveer even groot (8,4 procent).
“Die sterke toename is een logisch gevolg van de grote vraag naar vastgoed in Vlaanderen, die al jarenlang het aanbod overstijgt. Enerzijds blijft de bevolking groeien en anderzijds stijgt het aantal huishoudens zelfs los van die bevolkingsgroei, omdat gezinnen steeds meer gefragmenteerd zijn. Combineer dat met een lage rente en stijgende lonen – door de grote indexeringen – dan krijg je sterk stijgende vastgoedprijzen”, verklaart Johan Krijgsman.
“Goed nieuws voor iedereen die al een eigen huis heeft gekocht, want dat is dus alweer een goede investering gebleken. Maar: er is ook een kleine groep voor wie de aankoop van een eigen woning financieel steeds moeilijker wordt. Zij worden richting de huurmarkt geduwd, waardoor ook die markt onder druk komt – omdat het aanbod ook daar niet overal even groot is.”
Minder onderhandeld over vraagprijs
De rush op vastgoed is ook te zien in het feit dat er steeds minder huizenjagers over de vraagprijs onderhandelen: in 2021 werd er gemiddeld 96,4 procent van de vraagprijs betaald – opnieuw het hoogste percentage sinds het begin van de metingen.
“Dat cijfer lag de voorbije 15 jaar telkens rond de 92 à 93 procent. Dus de 96,4 procent van het voorbije jaar is echt wel een uitschieter. Er wordt minder onderhandeld over de vraagprijs, maar ook steeds vaker boven de vraagprijs geboden, terwijl dit vroeger eerder uitzonderlijk gebeurde.”
Sneller verkocht
Die ‘hete’ markt tekent zich overigens ook af in hoe snel de panden van eigenaar veranderen: huizen en appartementen in Vlaanderen geraakten het voorbije jaar maar liefst 17 dagen sneller verkocht dan in 2020. Voor het komende jaar verwacht ERA dat de markt wat zal afkoelen.
“De vastgoedmarkt heeft nu al een lange periode uitzonderlijk ‘heet’ gestaan, dat blijft nooit duren. Dus wij verwachten dat er een afkoeling komt. Al zullen de prijzen ook zeker niet dalen. Ze zullen eerder met de inflatie mee blijven stijgen, dus wellicht wat minder hard dan de voorbije jaren.”
Centrumsteden in lagere versnelling
Daarnaast blijkt dat – voor het eerst in vijf jaar – de huizenprijzen in de centrumsteden trager stijgen dan in de rest van Vlaanderen, respectievelijk 7 procent en 9 procent. “Sinds 2018 zagen we eigenlijk steevast de omgekeerde beweging: prijzen die sneller evolueerden in de centrumsteden dan in de rest van Vlaanderen”, zegt Sven Damen van UAntwerpen.
“Een mogelijke verklaring is dat huizenjagers sinds corona meer belang zijn gaan hechten aan grotere woonoppervlaktes en tuinen – of veel groen in de omgeving. En dat zijn natuurlijk zaken die je in de steden minder gemakkelijk vindt.”
