Vandaag opent de beurs ‘Transport & Logistics 2015’ in Antwerpen haar deuren. Er worden in het Bouwcentrum meer dan 10.000 bezoekers verwacht. In het licht van de beurs heeft de research afdeling van Cushman & Wakefield een nieuw rapport gepubliceerd over het logistiek vastgoed. Het logistieke landschap evolueert snel door factoren zoals de conjunctuur, de consumptiepatronen en de technologische vooruitgang. Het logistiek vastgoed zou daarom van de overheden meer aandacht moeten krijgen om de sterke positie die de sector inneemt in de economie aan te houden, aldus de studie.
In 2014 was de transport- en opslagsector goed voor een omzet van 19 miljard euro. Dat is met 4,99% van het BBP een groter aandeel dan in de buurlanden. Deze dominante positie dankt België aan zijn strategische geografische ligging en zijn multimodale infrastructuur met internationaal bereik. Maar ook aan de ervaring van de logistieke actoren op zijn grondgebied.
Volgens Dirk Van Bulck, hoofd van de afdeling Industrial and Logistics bij Cushman & Wakefield, evolueert het
Belgische logistieke landschap snel onder invloed van factoren zoals de conjunctuur en de consumptiepatronen. De eindgebruikers -zowel B2B als B2C- eisen steeds snellere leveringen en opvolging van hun bestellingen. Een resultaat dat mee wordt bepaald door de technologische vooruitgang.
Enkele trends in deze evolutie die een invloed hebben op de logistiek:
1. De recente golf consolidaties van internationale 3PL’s1 door de toenemende integratie en economische expansie – in Europa en wereldwijd. Die stimuleert de concurrentie in de sector op internationale schaal. Enkele recente voorbeelden op de Belgische markt:
* de overname van Norbert Dentressangle door XPO Logistics in juli. Dentressangle had zelf in 2012 al een aantal activiteiten van de Antwerpse groep Nova Natie opgeslorpt;
* de overname in juli door Katoen Natie van het Nederlandse bedrijf Langen met vestigingen in Nederland en Belgisch Limburg;
* de geplande overname van TNT door FedEx (na de mislukte overnamepoging door UPS in 2012- 2013).
2. De groei van e-commerce met haar specifieke noden, die de bestaande werkvoorwaarden in de opslagsector in vraag stellen.
3. De steeds belangrijkere rol van cost-efficiency om de toenemende concurrentie het hoofd te bieden ente profiteren van de technische en technologische voordelen. Voorbeelden zijn het efficiëntere gebruik van de beschikbare oppervlakte, automatiseringsinstrumenten, integratie en optimalisering van de supply chain, …
4. Fragmentatie en specialisatie in de logistiek: FMCG2, last-mile/urban logistics. In België heeft deze evolutie vooral impact op de 3PL’s die hun rentabiliteit moeten versterken en hun competitiviteit garanderen om te voldoen aan de diverse eisen van hun internationale klanten. De 3PL’s hebben een dominante positie op de Belgische logistieke gebruikersmarkt (60% van de take-up in 2014 of 386.000 m² logistieke oppervlakte in één jaar).
Deze wijzigingen in deze markt hebben een snelle impact op logistiek vastgoed. Enkele gevolgen:
1. 3PL’s zijn opnieuw vragende partij voor grote distributiecentra (meer dan 25.000 m²). Dat brengt nieuwe projecten mee zoals de nieuwe DHL-hub van 31.000 m² op Brucargo (2015) of het nieuwe bpost-sorteercentrum van 80.000 m² in Neder-Over-Heembeek (2013).
2. De beperkte nieuwbouw van logistieke opslagplaatsen op speculatieve basis. Het aanbod speelt in op de nieuwe realiteit om zo een antwoord te bieden op de heel specifieke eisen van de gebruikers. Het
3. Een toename van kleine opslagplaatsen voor crossdocking3 (minder dan 5000 m²) en urban logistics4 om in te spelen op het groeiende aantal leveringen via e-commerce. Eigenaars en ontwikkelaars die zich in logistiek specialiseren, maar ook transportfirma’s trekken steeds vaker naar Nederland, waar mankracht goedkoper is en de arbeidsmarkt zich flexibeler opstelt:
* Groep Heylen bouwt een campus van 140.000 m² in Venlo.
* Het Luxemburgse Kambukka verplaatst zijn logistieke activiteiten over de grens naar Rucphen (Noord-Brabant) omdat het bedrijf de Belgische arbeidsmarkt niet flexibel genoeg vindt.
* Belgisch schoenhandelaar Torfs bouwt een nieuw distributiecentrum voor e-commerce in Temse, maar wijst er wel op dat de lonen in Nederland lager liggen en nachtwerk er is toegestaan.
*. De tophuurprijzen evolueren niet of nauwelijks5. Nochtans gaat het bij 66% van de transacties voor 3PL’s om kwalitatieve panden. De tophuur in Vlaanderen bedraagt nu 46 euro per m² op jaarbasis tegenover 45 euro in 2011. In Wallonië is de hoogste huur nu 35 euro per maand op jaarbasis tegenover 36 euro in 2011. Eigenaars van logistiek vastgoed kunnen hun huurprijzen niet opslaan uit angst dat hun huurders dan verhuizen naar de buurlanden.
Dirk van Bulck: “Om een exodus van de ingebruikname van zeer grote logistieke centra naar Nederland te voorkomen, ten koste van de Belgische logistieke markt en de daaraan verbonden tewerkstelling, dienen de overheden vastgoedeigenaren te stimuleren om creatieve projecten op logistieke hotspots te ontwikkelen. Dergelijke projecten hebben een echte toegevoegde waarde op het vlak van locatie en creatie van synergie tussen verschillenden actoren. Bovendien vermeldt de recente studie VIL 4 E-boost van het Vlaamse Instituut voor de Logistiek over e-commerce in Vlaanderen een tekort aan opslagplaatsen en terreinen in strategische zones op de as Brussel-Antwerpen. Er zijn daarom ook meer stimulerende maatregelen nodig om sites met verouderde opslagplaatsen op deze as op te frissen en om
verlaten braakliggende industrieterreinen te saneren.”
