De oververhitting van de vastgoedmarkt lijkt stilaan over zijn hoogtepunt, maar een huis kopen is nog steeds geen gemakkelijke opgave. Zeker in bepaalde gemeenten en stadswijken is het voor kandidaat-kopers ellebogenwerk om een bezichtiging vast te leggen. Vervolgens is het gokken op een goede biedprijs: exact de vraagprijs, eronder of er nog een stuk boven? Ook voor verkopers is die situatie geen geschenk. Wat doe je met een kandidaat die zonder te komen kijken meteen de vraagprijs biedt?
Om de zaken voor iedereen wat te vereenvoudigen, staken drie Antwerpenaren de koppen bij elkaar. Vincent Van Der Veken en Mathias Peeters, twee makelaars, ontwikkelden samen met IT-er Johan Viaene het vastgoedplatform book ’n bid. Daarmee willen ze twee grote pijnpunten van het verkoopproces aanpakken: de planning van huisbezichtigingen en de onderhandelingen tijdens het biedingsproces.
“Uit een marktbevraging leerden we dat rond die twee aspecten het meeste stress bestaat”, zegt Johan Viaene. “Meer en meer particulieren willen zonder vastgoedmakelaar hun huis verkopen, maar zeker in een populaire stad als Antwerpen is er angst over het onderhandelen. Ook de planning die bij bezichtigingen komt kijken, wordt door velen onderschat.”
Book ’n bid is voorlopig een zijproject voor de drie initiatiefnemers. Zo blijven Van Der Veken en Peeters aan de slag als makelaar.
Bezichtigingsplanner
Het platform werkt met een QR-code die de verkoper toevoegt aan zijn advertentie op een immosite of gewoon op zijn ‘te koop’-bord aan de voorgevel. Die code leidt naar een online agenda waarop geïnteresseerden een bezichtiging kunnen inplannen. Zo wordt de verkoper niet overspoeld door telefoontjes of mails en moeten kandidaten niet langer bang zijn dat de verkoper zijn telefoon niet opneemt.
Het bieden op book ’n bid gebeurt onder gesloten omslag en in rondes. “De verkoper stelt een vraagprijs en een deadline voor het indienen van een bod in”, legt Viaene uit. “Voordat die timing verlopen is, kan hij nog geen bod aanvaarden. Zo krijgt iedereen de kans om een bod te doen.”
Heeft de verkoper nog geen bod ontvangen waar hij tevreden mee is, dan kan hij een tweede of maximaal derde ronde organiseren. “Bijvoorbeeld met een nieuwe instelprijs. Bieders krijgen dan feedback, zoals het aantal biedingen en de gemiddelde biedprijs. Zo kunnen ze in de volgende ronde hun bod bijstellen.”
Het systeem met rondes onderscheidt book ’n bid volgens Viaene van andere digitale biedingsplatformen. “Er zijn hoogstens drie rondes, dus je weet op voorhand waar je aan toe bent. Door deze objectievere manier van onderhandelen verloopt het proces ook eerlijker voor kandidaten.”
Verkopers betalen 975 euro om gebruik te maken van book ’n bid. Een aanzienlijk bedrag, maar beperkt vergeleken met de commissie van een makelaar of het ereloon van een notaris bij een openbare verkoop. Voor kandidaat-kopers is het platform gratis.
Vaarwater van de notaris
Omdat kandidaat-kopers feedback krijgen en er meerdere biedingsrondes zijn, lijkt book ’n bid ergens tussen een verkoop onder gesloten omslag en een veiling te vallen. Een veiling moet echter onder toezicht van een notaris gebeuren. Maar volgens de ontwikkelaars is hun methode juridisch waterdicht. “De kandidaten krijgen geen info over het hoogste bod, enkel het gemiddelde bod of de mediaan. We zorgen dat je als koper iets minder blind bent”, zegt Vincent Van Der Veken. “Bovendien hoeft de verkoper niet per se het hoogste bod te kiezen, wat bij een veiling wel het geval is.”
Jan Sap, CEO van notarissenfederatie Fednot, ziet dat biedingsplatformen zoals book ’n bid aan een opmars bezig zijn. “Ik begrijp de trend om te gaan digitaliseren. Maar wie volledige transparantie en rechtszekerheid wil, is toch het beste af met een openbare veiling die begeleid wordt door een notaris. Zoals op het online veilingplatform Biddit. Daar is een bod altijd bindend en gaat het pand naar de hoogste bieder.”
Een bod op book ’n bid, maar ook concurrenten als Bidimo en Soldandset, is niet bindend, wat minder rechtszekerheid biedt voor verkopers. Bieders kunnen zich immers op het laatste moment nog terugtrekken. “Aan mensen die met een ander digitaal biedingsplatform dan Biddit willen werken, raad ik aan om altijd goed de kleine lettertjes te lezen.”
Ook het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) benadrukt dat een platform als book ’n bid zeker niet in het vaarwater van de notaris mag komen. De organisatie zal onderzoeken of alles op deontologisch vlak correct verloopt, zegt een woordvoerder. “Opbieden tegen elkaar is uitgesloten, de biedingsvoorwaarden- en procedure moeten transparant en duidelijk zijn en de verkoper kiest zelf aan wie hij verkoopt.”
Hulpmiddel voor makelaars
En wat met de vastgoedmakelaars, worden zij nu buitenspel gezet? Nee hoor, zegt Van Der Veken, zelf een makelaar. “We nemen enkel het administratieve van die twee aspecten weg. De technische kennis van een makelaar, over bijvoorbeeld EPC, bodemattest, is nog steeds nodig.
Bovendien kunnen makelaars book ’n bid zelf tot hun voordeel inschakelen. “Het gaat vaak over klanten die toch al hun huis zelf wilden verkopen en geen makelaar willen inschakelen. Als makelaar kunnen ze aan die mensen aanbieden om alles klaar te zetten op ons platform en op die manier toch hun diensten aan te bieden.”
