Net als in zoveel sectoren blijkt de crisis-op-een-crisis – corona en Oekraïne – een zware dobber voor de bouw. De prijs van basismaterialen zit in de lift sinds eind 2020. Tussen maart vorig jaar en maart dit jaar steeg de prijs voor alle bouwmaterialen samen gemiddeld met een kwart.
De Bouwunie geeft aan dat de bouw van een nieuwe eengezinswoning in maart 2022 gemiddeld 280.000 euro kostte. Dat is 10.000 euro meer dan in december 2021. In een bevraging geven negen op de tien bedrijven aan dat ze de prijsstijgingen voelen. De helft heeft te maken met ernstige toeleveringsproblemen. Die tekorten zijn er volgens de Bouwunie eigenlijk voor zowat alle materiaalgroepen: hout, isolatie, staal, cement en glas.
“Tijdens de eerste lockdown in 2020 moest de hele wereld zaken stilleggen”, zegt Jean-Pierre Liebaert, hoofd van de studiedienst van de Confederatie Bouw. “Op dat moment dacht iedereen dat we vertrokken waren voor een lange crisis. Toen het geleidelijke herstel sneller kwam dan verwacht, bleef de heropstart van de productie achter. Daardoor ontstond een onevenwicht tussen vraag en aanbod, waardoor de prijzen omhooggingen.”
Amerikaanse houten huizen
Daarnaast waren er logistieke problemen en een verandering in de vraag. “Neem nu hout. Veel Amerikanen grepen de lockdown aan om te gaan klussen in huis”, aldus Liebaert. “Omdat Amerikaanse huizen voornamelijk met hout gebouwd zijn, steeg de vraag en dus ook de globale prijs van hout.”
Een voorzichtige prijsstabilisatie eind vorig jaar werd volledig tenietgedaan door de Russische inval in Oekraïne. “Het aanbod kreeg een nieuwe schok te verduren doordat veel Oekraïners vluchtten of de wapens opnamen. En door de vernietiging van fabrieken. De sancties tegen Rusland en Wit-Rusland betekenden dat opnieuw twee bevoorradingskanalen werden afgesloten.”
Omdat vandaag voor elk probleem naar de oorlog gewezen wordt als oorzaak, beginnen mensen zich af te vragen of alles uit Oekraïne komt. “Dat is natuurlijk niet het geval, maar Oekraïne en Rusland zijn wel belangrijke schakels in de ketting van bouwmaterialen. Breken die schakels, dan komt de hele ketting in de problemen.”
Voor hout zijn Oekraïne en Rusland wel degelijk belangrijke leveranciers. Ook voor de productie van staal is Oekraïne een belangrijke partner. “Europese fabrieken bevoorraden zich in grote mate met Oekraïens schroot, nodig bij de productie. Tegelijk is de oorlog een belangrijke oorzaak van de stijgende energieprijzen. De productie van veel bouwmaterialen is erg energie-intensief, wat de kostprijs ook doet stijgen.”
Doorrekenen of verlies draaien
Bouwbedrijven hebben twee mogelijkheden: de prijsstijgingen doorrekenen aan de klant, of dat niet doen. “Maar dan draai je verlies op de werf”, zegt Liebaert. “Dat kunnen bouwbedrijven geen maanden aan een stuk volhouden.”
De wet-Breyne beschermt klanten tegen sprongen in de uiteindelijke prijs. Is er geen herzieningsclausule in het contract opgenomen, dan kunnen aannemers in principe geen prijsstijgingen doorrekenen. Meer en meer bedrijven nemen dan ook zo’n clausule op in hun contracten. Volgens een bevraging van de Confederatie Bouw midden april rekent de helft van de bedrijven de gestegen kosten – niet alleen van materialen, maar ook van lonen en energie – door aan privéklanten. Ze doen dat vaak wel maar gedeeltelijk.
De sector heeft nog mogelijkheden om te manoeuvreren, denkt Liebaert, maar dan moet iedereen de nodige creativiteit aan de dag leggen. “Het is niet omdat de materialen 20% duurder worden, dat een nieuwbouw ook 20% duurder wordt. Je kunt de stijgingen deels opvangen door bijvoorbeeld voor een andere vloer te kiezen, of een ander type isolatiemateriaal te gebruiken. Maar dan moeten klanten, aannemers en architecten out of the box durven denken.”
Werkzaamheden uitstellen is volgens Liebaert geen goed idee. “Mensen die vorige winter werken uitstelden of pauzeerden, zitten vandaag nog steeds te wachten. En sindsdien zijn de prijzen alleen maar gestegen.”
295.000 m² werf ligt stil
Niet alleen de aannemers voelen de crisis, ook de ontwikkelaars van vastgoedprojecten moeten zich aanpassen. Ook de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), die bijna alle Belgische vastgoedontwikkelaars verenigt, deed in april een bevraging over de problematiek. Die enquête werd ingevuld door negentig leden, of 55% van de ontwikkelaars.
Alles samen gaven de bevraagden aan dat 295.000 vierkante meter aan vastgoedprojecten momenteel on hold staat vanwege de onzekerheid over stijgende kosten. 190.000 vierkante meter daarvan bestaat uit residentiële projecten.
Door de onzekerheid is bovendien 433.000 vierkante meter werf niet gestart. En de voorverkopen lopen moeizamer, geven de respondenten aan. Door hogere prijzen, maar ook omdat kandidaat-kopers een clausule rond prijsherzieningen niet zien zitten.
Welke index?
In driekwart van de lopende contracten is het niet mogelijk om prijzen te indexeren, geven de vastgoedontwikkelaars aan. Sommige ontwikkelaars passen intussen een prijsindexatie toe, maar de meesten doen dat niet, zegt BVS-bestuurder Pierre-Alain Franck. “Enkele ontwikkelaars wisten zelfs niet dat de mogelijkheid bestaat. Maar de meerderheid wil het gewoon niet, uit vrees om kopers af te schrikken. Kandidaten aarzelen als ze geen zekerheid hebben over de prijs, maar banken zullen ook minder snel een lening geven.”
Als prijsherzieningen naar klanten toe zo vaak onbespreekbaar zijn, moeten ontwikkelaars en aannemers wel rond de tafel. “Er is veel overleg met aannemers, met als doel de meerkost zo logisch mogelijk te verdelen.” Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. “Het lijkt misschien niet zo voor buitenstaanders, maar elke vastgoedproject is uniek. De ene gebruikt meer hout, de ander meer glas, enzovoort. Er is dan ook onenigheid over de manier waarop een indexatie kan worden toegepast.”
De vastgoedontwikkelaars en de Confederatie Bouw zijn het er volgens Franck over eens dat een universele indexering niet mogelijk is. “We kunnen niet zeggen: het is zo en niet anders. Omdat elke situatie verschillend is. Wij raden ontwikkelaars aan om aan tafel te gaan met hun aannemers, om samen een oplossing te vinden. Die moeilijke gesprekken zullen nog een tijd nodig blijven.”
Dirk Hellemans van het Herentalse Hadibouw bevestigt dat een groot deel van zijn dag ingenomen wordt door heel moeilijke gesprekken. “Dan moet ik mensen gaan uitleggen dat hun dakpannen die eind april geleverd zouden worden, nu begin mei komen en dat de prijs daardoor met 6% stijgt. Dat aanvaarden mensen niet zomaar. Ze vragen zich dan af of ik die pannen niet te laat heb besteld.”
Sinds begin dit jaar is Hellemans “schoorvoetend” begonnen met herzieningsclausules in zijn contracten. We kunnen leven met prijsstijgingen van 2 of 3%, maar nu zijn er stijgingen van zelfs 15%. We kunnen niet anders dan ons indekken.”
