Bij Ghelamco vervalt de komende twaalf maanden voor 600 miljoen euro aan bank- en andere leningen. Het is niet zeker dat de groep die allemaal zal kunnen terugbetalen en/of herfinancieren. Dat kan de continuïteit van de groep bedreigen, zo schrijft De Standaard.
De revisor van Ghelamco wijst erop dat het management van het bedrijf wel een plan heeft, maar de vraag is of Ghelamco zijn financiële problemen in minder dan 12 maanden kan oplossen. Het management heeft ook een plan B, dat voorziet in het aankloppen bij derden en bij de controlerende aandeelhouder. Dat is Paul Gheysens. Het is een raadsel hoe Gheysens, die zelf financieel klem zit, Ghelamco zou kunnen bijspringen als andere financiers dat niet willen doen.
“Die elementen wijzen erop dat er materiële onzekerheid bestaat, waardoor er ernstige twijfels over zijn of de groep de continuïteit kan garanderen”, schrijft KPMG in zijn verslag van 30 september over de halfjaarresultaten van Ghelamco. Ghelamco heeft nu de boekhouding opgesteld vanuit een perspectief van continuïteit. De revisor heeft dat toegestaan, maar wijst erop dat er risico op dat scenario zit.
Ghelamco boekte in de eerste jaarhelft, per 30 juni, een nettoverlies van bijna 200 miljoen euro als gevolg van verliezen op grote projecten en allerlei afboekingen. Dat is een dramatische verslechtering tegenover het verlies van 38,2 miljoen euro per 30 juni 2023. Ghelamco heeft nu nog een balanstotaal van 2,2 miljard euro. Eind december 2023 was dat nog 2,9 miljard euro. De waarde van de balans is dus al sterk gezakt. En dat is het gevolg van een fiasco in Londen en liquiditeitsnood in Polen.
Indien ze haar balans had moeten opstellen vanuit de veronderstelling dat het bedrijf zijn financiële verplichtingen op een bepaald moment niet meer kan nakomen, de zogenaamde discontinuïteit, dan hadden de projecten van Ghelamco aan een nog veel lagere waarde in de boeken gestaan, met nog veel grotere verliezen tot gevolg. Bij ‘discontinuïteit’, wat tot een verplichte verkoop kan leiden, moet de waarde van gebouwen en terreinen immers fors naar beneden herzien worden.
Het verlies van Londen
Polen was de afgelopen twintig jaar een sterkhouder voor Ghelamco, maar Paul Gheysens besloot een vijftal jaar geleden ook expansie te zoeken in Londen. Zijn dochter Marie-Julie Gheysens mocht dat project op zich nemen (zie foto). Londen bezorgde de groep echter zware problemen en dito verliezen. Tezelfdertijd moest in Polen naar een soort noodfinanciering gezocht worden omdat een groot vastgoedproject maar niet verkocht raakte. Dat kostte Ghelamco ook al een stevige stuiver.
De problemen in Londen hebben te maken met het faillissement vorig jaar van de aannemer die The Arc mocht realiseren. Ghelamco moest daardoor zelf instaan voor het verdere goede verloop. Ghelamco had voor de financiering van The Arc een beroep gedaan op Goldman Sachs. Ghelamco kon niet aan zijn financiële verplichtingen voldoen, waarop de schuldeisers de hand legden op het gebouw. De brutowaarde van het gebouw (inclusief verhoopte winst) stond voor bijna 250 miljoen in de boeken en verdween samen met het gebouw uit de rekeningen van Ghelamco. Dat ging gepaard met een nettoverlies van 64 miljoen. Het totaal verlies op The Arc is nog groter omdat ook apart op de investeringswaarde werd afgeboekt voor 11 miljoen. En ook op de verkoop van appartementen van The Arc werd verlies geboekt.
In Polen moest Ghelamco dan weer een kroonjuweel in de strijd gooien om bijkomende financiering te kunnen aantrekken. De groep sloot een joint venture met Signal Capital Group rond kantoorgebouw Warsaw Unit, dat voor 300 miljoen in de boeken stond. Signal Capital bracht daarvoor 50 miljoen euro in, maar op basis van een veel lagere waardering. Dat zadelde Ghelamco op met een verlies van 38,5 miljoen euro op de Warsaw Unit.
Ruim de helft van het nettoverlies van vrijwel 200 miljoen in het eerste halfjaar is dus toe te schrijven aan The Arc en de Warsaw Unit. De schulden die tegenover die projecten stonden, verdwenen eveneens uit de boeken.
Knocke Village
Nog eens een kwart (46 miljoen) van het nettoverlies had te maken met het afboeken van de waarde van de investeringsportefeuille van Ghelamco als gevolg van hogere yields (opbrengstvoeten) die de markt vraagt, zo schrijft De Standaard nog. Dat heeft dan weer te maken met de hogere marktrente en marktrisico’s. Onder meer Knocke Village, Boutique Hotel en The Wings (Diegem) werden afgeboekt. Opvallend is dat Ghelamco ook op The Arc (46 appartementen die verkocht werden voor 60,4 miljoen) voor 11,4 miljoen afboekte.
Knocke Village is het grootschalige golfproject dat Gheysens in Knokke wil realiseren maar waar grote twijfels over bestaan. Toch staat het project nog voor 113,5 miljoen in de boeken van Ghelamco. Enkel als het golfterrein er komt in combinatie met heel wat vastgoed, kan men wellicht dromen van zo’n hoge waarde.
Ghelamco staat bovendien onder grote druk om waar mogelijk gebouwen en terreinen te verkopen om zijn torenhoge schuldpositie af te bouwen. Het haalt zelf expliciet enkele desinvesteringen aan die moeten illustreren dat de groep in staat is op een normale manier geld te verdienen. Het gaat om het hotel Pomme De Pin in Courchevelles, het Nexus-datacenter in Zellik en het Antwerpse Nova One dat bestaat uit kantoorruimte, opslagruimte en parkeerplaatsen. Die verkopen leverden 152,9 miljoen op.
Ghelamco heeft behalve bankschulden ook voor 133 miljoen euro aan schulden tegenover Belgische obligatiehouders. In november vervalt een bedrag van 57 miljoen. Ghelamco zegt dat het vervangende financiering heeft gevonden voor die lening. In juni volgend jaar vervalt de andere Belgische obligatielening (80 miljoen). Ghelamco heeft ook in Polen nog talrijke obligatieleningen uitstaan.
Tenslotte blijft er die opmerkelijke rubriek van leningen aan verbonden partijen. Dat zijn vennootschappen van Paul Gheysens die niet in de boekhouding van de groepsrekeningen van Ghelamco opgenomen zijn. Dat gaat steeds volgens De Standaard om een forse 564,67 miljoen. Volgens Ghelamco gaat het in regel om verstrekte leningen met een looptijd van drie tot vijf jaar. Tot nu toe lijkt zowel de revisor als de raad van bestuur van Ghelamco zich geen zorgen te maken over die omvangrijke schuld die buiten de rekeningen wordt gehouden.
foto: archief The Arc Londen
