Eerst de feiten. Het aantal Belgische studenten – en bijgevolg de vraag naar studentenhuisvesting – blijft jaar na jaar stijgen. Tijdens het academiejaar 2021-2022 studeerden zo’n 507.000 studenten in het Belgisch hoger onderwijs. Dat is een stijging van nog maar eens 3% tegenover het jaar ervoor.
Van de 507.000 studenten in ons land studeren er 253.000 in Vlaanderen, 119.000 in Brussel en 135.000 in Wallonië. Brussel blijft met 119.000 ingeschreven studenten voor het academiejaar 2021-2022 de grootste studentenstad van België. In Vlaanderen is Gent koploper, gevolgd door Leuven en Antwerpen. Kortrijk (15.000 studenten) en Brugge (10.000) sluiten de rij.
In tien jaar tijd groeide het aantal inschrijvingen in het hoger onderwijs met bijna een vijfde. Er wordt verwacht dat deze toename zal aanhouden. Tegen 2030 zal het aantal 18-jarigen in België immers met maar liefst 18% stijgen, waardoor het aantal studenten aan universiteiten en hogescholen in ons land bijgevolg ook zal blijven groeien. Naast demografische factoren, speelt ook de coronacrisis een rol in deze toename. Door de lockdowns van de voorbije jaren willen studenten immers meer dan ooit proeven van de vrijheid van het studentenleven. Ook de toenemende democratisering van het onderwijs en het feit dat studenten vandaag de dag steeds langer studeren, dragen hieraan bij. Bovendien trekt het Belgisch hoger onderwijs steeds meer internationale studenten aan, onder meer dankzij het Europese Erasmusprogramma en andere internationale samenwerkingen binnen het hoger onderwijs.
Toenemende druk op de markt
Met de steeds verder groeiende instroom aan studenten is het tekort aan studentenkamers een probleem dat in zo goed als alle Belgische studentensteden blijft bestaan en dat elk jaar nijpender wordt. Als gevolg van dit ontoereikend aanbod wordt ook de huurprijs van studentenhuisvesting een moeilijk vraagstuk. De twee lopen immers parallel: zolang er te weinig studentenhuisvesting is, zal de stijgende trend van de prijzen blijven aanhouden.
Verder bemoeilijken de trage vergunningsprocessen en de weinig beschikbare ruimte in steden de bouw van nieuwe woningen. De sterke vraag naar studentenhuisvesting zet ook druk op de reguliere huurmarkt: veel studenten verblijven in niet-gereglementeerde kamers, gezinswoningen of appartementen, wat de huurprijs voor niet-studenten de hoogte injaagt. Verschillende steden, waaronder de stad Gent, nemen concrete maatregelen om studenten uit gewone huurwoningen richting de kotenmarkt duwen. Op die manier komt er aanbod beschikbaar voor niet-studenten. Omgekeerd zorgt deze regulatie er ook voor dat de vraag naar studentenvastgoed blijft toenemen. Op basis van de demografie van België en de toename van de buitenlandse studenten werd berekend dat er tegen 2030 in totaal 95.000 extra studentenkamers nodig zijn in ons land. Het huidige tekort varieert van stad tot stad, maar neemt overal toe.
Er zijn nog zekerheden
ION gaat er in zijn white paper van uit dan er nog zekerheden bestaan. Met de teller intussen op 10.000 is het aantal studenten in Brugge de laatste 10 jaar zo goed als verdubbeld, en dit aantal blijft ook jaar na jaar groeien. De stad telt 2 hogescholen (Howest en Hogeschool VIVES) en één universiteit (KU Leuven Campus Brugge), die een ruim aanbod hebben van opleidingen in uiteenlopende domeinen. Dat Brugge steeds meer op de kaart komt te staan als studentenstad, heeft het te danken aan haar recente schoolgebouwen, het steeds ruimer wordende studieaanbod en de moderne studentenhuisvesting.
Eenzelfde fenomeen doet zich voor in Kortrijk, dat als studentenstad ook danig in de lift zit. Gevolg: ook de vraag naar studentenhuisvesting steeg danig in Kortrijk, in vijf jaar tijd met maar liefst 50%. Kortrijk telde voor het academiejaar 2021-2022 zo’n 15.500 inschrijvingen in het hoger onderwijs en kampte toen reeds met een tekort van ongeveer 1.300 studentenkamers.
Als die trend aanhoudt, zullen er tegen 2030 in Kortrijk 17.340 studenten studeren. Wetende dat er in 2022 15.500 studenten zich inschreven aan de hoger onderwijsinstellingen in Kortrijk en er hiervan zo’n 25 à 35% op kot gaan, zullen er tegen 2030 in Kortrijk tussen de 3.750 en 5.250 studentenkamers nodig zijn. Momenteel telt de stad Kortrijk slechts 2.586 erkende studentenkamers, waardoor het tekort aan nieuwe studentenkamers van 1.300 tot minstens 2.700 zal oplopen in de toekomst.
Het stadsbestuur van Kortrijk kent bovendien een controlemechanisme om het aanbod af te stemmen op de werkelijke vraag naar studentenkamers. Zodra er een bepaald quotum bereikt wordt, voert de stad het moratorium – het verbod op nieuwe studentenkamers – weer in. Op die manier zal een studentenkamer in Kortrijk altijd snel verhuurd zijn.
Goede investering
ION besluit zijn white paper met de melding dat investeren in studentenkamers met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid een goede en veilige investering is. Het bedrijf ziet daarvoor meerdere goeden redenen.
- Met een verzekerd rendement en positieve vooruitzichten wint dit soort investeringen al jaren aan populariteit.
- Zekerheid over de vraag. Het tekort aan kwalitatieve studentenkamers in België zal blijven aanhouden, gezien er elk jaar opnieuw instroom is van nieuwe kandidaat-huurders. Nieuwbouw zal het risico op leegstand bovendien verkleinen: door de grote vraag naar nieuwbouw en het beperkte aanbod aan studentenhuisvesting, loopt u hier minder risico dan bij het verhuren van verouderde of klassieke panden.
- Zekerheid over de huuropbrengsten maakt een studentenkamer in de eerste plaats een veilige belegging. Het huurcontract wordt, in tegenstelling tot klassieke 3-6-9 contracten, elk jaar naar boven aangepast. Dit maakt een investering in studentenkamers altijd inflatiebestendig, anders dan bijvoorbeeld bij obligaties.
- Gegarandeerde waardestijging. Een nieuwbouw studentenkamer zal over de jaren heen altijd toenemen in waarde, wat bij een ouder pand niet altijd het geval is.
- Lagere instapprijzen. De relatief lagere instapprijs maakt een studentenkamer een zeer toegankelijke investering, wat ideaal is voor startende investeerders of ter spreiding van een bestaande vastgoedportefeuille. Deze toegankelijkheid biedt investeerders de mogelijkheid om meerdere units aan te kopen, wat zorgt voor een betere risicospreiding.
- Emotionele factor. Wat is er mooier dan een studentenkamer kopen voor uw (klein)zoon of (klein)dochter, die er een aantal jaar later zelf in kan trekken, zo besluit ION. Ook het opgebouwde kapitaal kan later aan kinderen of kleinkinderen worden geschonken.
