Investeren in vastgoed: privé of via de vennootschap?

Belgen investeren graag in vastgoed. Maar doe je dit best via je vennootschap of privé? Dit antwoord is voor iedereen anders. Ac|s Accountants & Belastingconsulenten geeft je graag enkele krijtlijnen die uw beslissing in de ene of andere richting kunnen duwen.

Aangeboden door adverteerder

27 november, 2022

Vele Belgen hebben een baksteen in de maag. Dit betekent niet alleen dat Belgen graag hun eigen woning bezitten in plaats van deze te huren, maar ook dat ze graag investeren in vastgoed. Door de lage rentes van de afgelopen jaren werd dit alleen maar versterkt. Vaak is de eerste vraag bij de aankoop van investeringsvastgoed of je het pand best privé of via de vennootschap koopt. Ac|s Accountants & Belastingconsulenten toont enkele elementen aan waarmee je zeker rekening moet houden.

Financiering van investeringsvastgoed

Hoe ga je het vastgoed financieren? Zijn er reeds middelen privé aanwezig om de investering te doen of moeten deze uit de vennootschap komen? Indien je gelden beschikbaar hebt binnen je vennootschap, dan zullen deze eerst privé moeten worden gehaald als je de investering privé wenst te doen. Dit kan bijvoorbeeld door een dividenduitkering. Hierop is echter 30 procent roerende voorheffing verschuldigd. Onder bepaalde voorwaarden kan het tarief naar 15 procent worden gebracht, maar dan nog zal je van elke 100 euro die je uit de vennootschap haalt slechts 85 euro overhouden om te investeren. Verder moet je ook in het achterhoofd houden dat je op het geld dat uit jouw vennootschap komt, reeds vennootschapsbelasting heeft betaald.

Inkomstenbelasting

Als je er vervolgens voor kiest om het pand privé aan te kopen, zal je op de inkomsten worden belast in de personenbelasting. Voor panden die niet-professioneel worden verhuurd, zoals een appartement, word je belast op basis van het kadestraal inkomen. Verhuur je een pand dat door de huurder voor professionele doeleinden wordt gebruikt, dan zal je wel worden belast op de werkelijke huurinkomsten. Voor zo ver je het pand niet binnen de vijf jaar na de aankoop verkoopt, zal de meerwaarde die je realiseert naar aanleiding van de verkoop ook niet worden belast. Verkoopt je binnen de vijf jaar, dan is 16,5 procent belast verschuldigd over de meerwaarde.

Binnen de vennootschap word je telkens belast op de werkelijk geïnde huurinkomsten, ongeacht de kwalificatie van de huur. Hier staat wel tegenover dat je de aankoopprijs en de kosten die je maakt, zoals registratierechten en notariskosten, kan afschrijven. Hierdoor zal je binnen jouw vennootschap ook minder belastingen moeten betalen. Indien het onroerend goed later wordt verkocht, zal je wel opnieuw vennootschapsbelasting verschuldigd zijn op de gerealiseerde meerwaarde. Aangezien je doorheen de jaren het pand zal hebben afgeschreven, kan de verschuldigde belasting aardig oplopen. Hier zou er echter voor kunnen kiezen om de meerwaarde gespreid te laten belasten door de verkoopsom te herinvesteren.

Impact van investeringsvastgoed

Verder moet worden nagekeken of de aankoop van vastgoed binnen de vennootschap impact heeft op de toepassing van het gunstregime voor familiale vennootschappen in de schenk- en erfbelasting. Als jouw vennootschap namelijk te veel vastgoed aanhoudt dat niet voor haar eigen economische activiteit wordt gebruikt, kan zij mogelijks buiten het toepassingsgebied vallen. Uiteraard wil je weten welk rendement je kan halen met je vastgoedinvestering om deze te vergelijken met eventuele andere mogelijkheden. Online kan je de nodige berekeningstools terugvinden zoals deze van De Tijd.

Conclusie

Er is geen eenduidig antwoord te geven op de vraag of je best investeert in vastgoed via je vennootschap of privé. Wil je graag weten welke optie de beste is voor uw specifieke situatie, neem dan contact met ons op.

Acs Accountants & Belastingconsulenten biedt u een familiale en persoonlijke aanpak, dicht bij huis. Met 10 vestigingen in Kempen & Vlaams-Brabant staan we dicht bij onze ondernemers.