De kogel is door de kerk. Vanaf 1 januari 2019 zal het mogelijk zijn om een huurovereenkomst voor professioneel gebruikte onroerende goederen aan btw te onderwerpen via een optioneel stelsel.
Het principe blijft dat de verhuur van een onroerend goed vrijgesteld is van btw. Er moet bijgevolg geen btw worden aangerekend, maar anderzijds kan de verhuurder de btw op de bouwkosten niet recupereren.
De btw-regelgeving voorziet momenteel al een aantal uitzonderingen op dit principe, zoals de onroerende leasing, verhuur van parkeergarages,… Deze blijven ook na 1 januari 2019 bestaan.
Daarnaast wordt er vanaf 1 januari 2019 een optioneel stelsel ingevoerd waarbij verhuurder en huurder gezamenlijk kunnen kiezen om de huurovereenkomst al dan niet aan btw te onderwerpen. De toepassing hiervan betekent dus enerzijds dat de verhuurder de btw op de bouwkosten in aftrek kan nemen, anderzijds dat de huurprijs verhoogd zal worden met 21% btw.
De basisvoorwaarden voor de optie voor btw zijn:
- De verhuur heeft betrekking op een gebouw, eventueel met bijhorend terrein. Ook een gedeelte van een gebouw komt in aanmerking mits dit zelfstandig geëxploiteerd kan worden.
- De huurder is een belastingplichtige die het goed uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit. Het heeft hierbij geen belang of de activiteit effectief aan btw is onderworpen.
- een verzekeringsmakelaar huurt een kantoorruimte. Zulke verhuur komt in aanmerking voor het nieuwe optioneel stelsel ook al zal de btw op de huurprijs in hoofde van de makelaar niet aftrekbaar zijn. Verzekeringsactiviteiten zijn immers vrijgesteld van btw.
- De optie voor btw-heffing moet uitdrukkelijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder gezamenlijk, en geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst. De concrete modaliteiten hieromtrent zullen worden uitgewerkt.
- Het moet gaan om een nieuw gebouw of een grondig verbouwd bestaand gebouw waarvan de werken ten vroegste zijn gestart op 1 oktober 2018. Enkel de werkzaamheden die betrekking hebben op de effectieve oprichting van het onroerend goed zijn in dit kader van belang. Indien er voor 1 oktober 2018 reeds bepaalde voorbereidende werkzaamheden hebben plaatsgevonden (bv. opmaak van een plan door de architect), zal dit geen beletsel zijn voor het uitoefenen van de optie.
- Bij uitoefening van de optie geldt een btw-herzieningstermijn van 25 jaar.
- Indien huurder en verhuurder verbonden partijen zijn, en de huurder geen volledig recht op aftrek heeft, geldt er een minimum maatstaf van heffing. De aangerekende huurprijs moet in zulk geval “marktconform” zijn teneinde te vermijden dat de huurprijs tussen verbonden partijen kunstmatig laag wordt gehouden.
Bijzonder geval: terbeschikkingstelling van opslagruimten
De terbeschikkingstelling van opslagruimten is onder de huidige regelgeving onderworpen aan btw. Vanaf 1 januari 2019 zal eveneens het optioneel stelsel van toepassing zijn voor de verhuur van opslagruimten in een B2B-context. Er is voor zulke overeenkomsten dus niet langer een verplichte btw-heffing.
Bovendien zal de administratie een ruimere interpretatie hanteren van het begrip ‘opslagruimte’: alle gebouwen die hoofdzakelijk (voor meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt zullen vanaf 1 januari 2019 als opslagruimte beschouwd worden, met uitzondering evenwel van gebouwen die deels als winkel of commerciële ruimte worden gebruikt (voor meer dan 10%).
Belangrijk is dat het optioneel stelsel eveneens van toepassing zal zijn voor bestaande opslagruimten. De vereiste van het optioneel stelsel dat het moet gaan om nieuw of grondig vernieuwd gebouw, geldt dus niet voor gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden gebruikt.
Bestaande overeenkomsten voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte die onder de huidige regels reeds aan btw zijn onderworpen, blijven uiteraard dit btw-statuut behouden na 1 januari 2019 voor de resterende duur van de overeenkomst. Bij nieuwe overeenkomsten na 1 januari 2019 zal men steeds moeten opteren voor de btw-heffing in een B2B-situatie.
Voor alle duidelijkheid zullen de overeenkomsten voor de verhuur van een opslagruimte aan particulieren ook na 1 januari 2019 verplicht aan btw onderworpen blijven, weliswaar rekening houdend met de ruimere interpretatie.
Voorbeeld:
Vennootschap X heeft in 2014 een gebouw opgericht met een kostprijs van 200.000 EUR + 42.000 EUR. X verhuurt dit gebouw sinds 1 november 2014 aan vennootschap Y. Het gebouw wordt door Y voor 40% gebruikt als productieruimte en voor 60% als magazijn.
Onder de huidige regelgeving is deze verhuur vrijgesteld van btw. De btw ten belope van 42.000 EUR was niet aftrekbaar in hoofde van X.
Vanaf 1 januari 2019 zal X voor deze verhuur kunnen opteren voor het btw-stelsel via een addendum aan de oorspronkelijke overeenkomst in zoverre de overige voorwaarden zijn vervuld. Verhuurder X zal dan tevens de btw op de oorspronkelijke investering kunnen herzien voor de resterende looptijd van de herzieningstermijn, zijnde 10/15de van 42.000 EUR, dus 28.000 EUR.
Door de uitoefening van de optie wordt de herzieningstermijn evenwel verlengd naar 25 jaar. Deze 28.000 EUR komt bijgevolg nog gedurende 20 jaar in aanmerking voor herziening.
Nieuwe wettelijke uitzondering: kortdurende verhuur
Naast de introductie van het optioneel stelsel, wordt er vanaf 1 januari 2019 tevens een verplichte btw-heffing ingevoerd voor de kortdurende verhuur (niet meer dan 6 maanden). Deze bepaling beoogt met name de verhuur van vergader- en congresruimten.
Het nieuwe regime voor deze kortdurende verhuur zal daarentegen niet van toepassing zijn in volgende situaties:
- De verhuur van onroerende goederen bestemd voor bewoning;
- De verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of meer algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit. Bv. verhuur aan particulieren van een feestzaal voor een babyborrel;
- De verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk;
- De verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor vrijgestelde handelingen beoogd door artikel 44, § 2 WBTW.
Conclusie
We kunnen deze (r)evolutie in de btw-regelgeving enkel maar toejuichen. De invoering van de verlengde herzieningstermijn van 25 jaar als compenserende maatregel vormt evenwel een mogelijke belemmering. Daarnaast is er duidelijk nog nood aan verdere praktische uitwerking.
Het is dan ook aangewezen om geval per geval te bekijken welke impact deze regels zullen hebben en zo na te gaan of er een optimalisatie mogelijk is.
Caroline Pesout
Fiscaal jurist, Fineko
Koetsweg 267
3010 Kessel-Lo
Tel.: +32 (0)16 44 26 50
Fax: +32 (0)16 44 26 51
www.fineko.be
info@fineko.be
